Politiek van de Indiase vastgoedwereld: K.P.Singh en 'zijn' DLF

  • 28.09.2009
K. P. Singh
Zoom
K. P. Singh
CEO van DLF - K. P. Singh

De Delhi Land and Finance Group (DLF) is de grootste Indiase vastgoedontwikkelaar en zetelt in New Delhi. De voorman is de 78-jarige Indiase miljardair – en voormalig legerofficier - Kushal Pal Singh. Deze golfliefhebber staat op de 98ste plek op de Forbes-wereldmiljardairlijst. Zijn pronkstuk: een zeer druk woonoord in Gurgaon, een district ten zuiden van New Delhi in de aangrenzende staat Haryana, genaamd DLF City. De projecten van DLF in Gurgaon breiden zich uit tot één vierde van het gehele gebied.

Gurgaons groei door opkomst outsourcing en liberalisering van de vastgoedmarkt

In 1946 luidde de voormalige ambtenaar –en schoonvader van K P Singh - Chaudhary Raghvendra Singh het begin van DLF in. Ondanks gebrek aan kapitaal kocht Singh – met behulp van familiebanden en overtuigingskracht – grote stukken land van de lokale boeren. Eén jaar later werd India onafhankelijk. Dit veroorzaakte een massale migratiegolf naar Delhi. Wegens overbelasting van de publieke dienstverlening en de noodzaak van groeibeheersing ging de Delhi Ontwikkelingswet in 1957 van kracht. Met deze wet verkreeg de Indiase overheid de controle over de vastgoedontwikkeling in en nabij Delhi. Hiermee verkleinden ze de invloedssfeer van private vastgoedontwikkelaars. De consequentie was dat DLF in de jaren ’70 en ’80 grond zocht en kocht buiten het gebied dat onder de ontwikkelingswet viel, namelijk de boerengrond van onder andere Gurgaon. Het grondbezit breidde het bedrijf uit door het vertrouwen van de eigenaren van naastgelegen akkers te winnen. Dit deed K. P. Singh door trouwerijen bij te wonen, familieconflicten te beslechten en hulp te bieden bij ziekte.

Volgens het carrièreverhaal van Singh voltrok zich in 1981 een gebeurtenis die het lot van Singh en Gurgaon verzegelde: de auto van de zoon van de toenmalige premier Indira Gandhi raakte oververhit, waardoor hij naar een waterput in Gurgaon moest lopen. Singh bleek er toevallig te zitten en overtuigde Gandhi – een voorstander van de liberalisering van de vastgoedmarkt – om invloed uit te oefenen om de vastgoedregulering te versoepelen.

Wegens de bureaucratische jungle van de Indiase vastgoedregelgeving stonden multinationals niet te springen om hun bedrijf op eigen houtje in Gurgaon te vestigen: DLF sprong in dat gat. Toentertijd haalden vastgoedbedrijven hun inkomsten vooral uit verkoop en niet uit verhuur. Maar DLF was juist interessant voor bedrijven omdat ze huurcontracten op de lange termijn aanbood. Hierdoor kregen de bedrijven de mogelijkheid om de vastgoedwaarde uit de boeken te houden. En deze huurcontracten boden weer financiële zekerheid aan DLF op het moment dat de vastgoedmarkt stagneerde.

Eén van de eerste ondernemingen die in Gurgaon neerstreek was het Amerikaanse bedrijf General Electric (GE) onder leiding van Jack Welch, die in 1999 werd uitgeroepen tot Manager van de Eeuw. In de jaren ’90 werd Welch door Singh aangesproken om een kijkje te komen nemen in Gurgaon en daar wellicht uitvalsbasissen voor back-office activiteiten te stichten.

De industriële reus GE heeft India vervolgens toegankelijk gemaakt voor het fenomeen ‘outsourcing’: het uitbesteden van bepaalde (automatiserings)taken van een organisatie. Na GE volgden andere grote namen zoals American Express, British Airways, Ericsson, IBM, Nestlé en PepsiCo. Dit betekende de ontketening van de outsourcing boom. Door de toename van het werkaanbod werd ook het vergroten van het leefaanbod noodzakelijk. Hierdoor werd het DLF-imperium nog groter.

2008 is geen topjaar voor DLF geweest: de vraag en de prijzen daalden en de aandelenkoers zakte met 65 procent. Samen met de stijgende schuld en bezorgdheid omtrent toekomstige ‘cash flows’ op het moment dat de huizenkopers om terugbetaling gaan eisen, heeft dat wellicht voor een deuk in DLF’s succesverhaal gezorgd. Desondanks moet gesteld worden dat het DLF gelukt is om in drie decennia een woon- en werkgemeenschap op te zetten waardoor ze nog steeds een leidende positie binnen de industrie inneemt.

Extra afbeeldingen

Zoom
Jack Welch
Outsource-pionier Jack Welch
Zoom
Gurgaon
Nieuwbakken verkeersborden naar een nieuwbakken Gurgaon
Zoom
Gurgaon DLF
Vastgoedreus DLF in Gurgaon
Zoom
Gurgaon DLF